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成功案例分享

幸福的關鍵在自已，勇敢跨出第一步

結婚前我在服飾店擔任店員的工作，對於服飾業的經營有些許的了解，結婚後因為要照顧家庭和小孩，所以決定自己開店，因為身上沒有多餘的資金，在開店時使用的資金都是透過銀行貸款的方式來籌措，沒想到服飾店開業後生意卻不如預期，每個月帳上的數字結餘都呈現虧損狀態，自身的負債也如雪球般越滾越龐大，而為了維持服飾店的正常營運，於是開始使用信用卡和現金卡的預借現金功能來支撐店裡的開銷，開店這兩年來我的負債已經高達150萬，再也無力繼續負擔的狀況下，最後決定結束營業，進入職場尋找穩定的工作來償還我的債務。

面臨生存與償債之間的抉擇

結束服飾店之後，進入職場工作二年，每月固定的薪水收入僅3萬多元，無法完全負擔每月負債必需支出的金額，只好一直以卡養卡以債養債，勉強維持信用上的正常，而過度的信用擴張使得我每月要付給銀行的利息十分驚人，直到先生發生燙傷的意外，對我的生活無疑是雪上加霜，頓時不知該如何是好，醫生說先生必需要休養兩個月的時間，完全無法工作，此時心中第一個念頭是：「家裡的生活開銷該怎麼辦?先生的住院的費用還有我的負債，一個月加起來要繳6萬多元，我到底要拿什麼來償還?」實在是非不得已的情況下，我只好選擇直接與銀行談個別協商，協商方案一個月要繳3萬元，就在此時我的婆婆因為身體不適，告知我無法再幫忙帶小孩，為了照顧先生與小孩，還有身體不適的婆婆，在蠟燭兩頭燒的情況之下迫使我無法再繼續工作，更無法負擔每月要給銀行3萬元的月付金，最後逼不得己為了維持家庭生活的基本開銷，我只好選擇先放棄繳款。

勇敢承擔，生命會為你找到出路

過了幾年直到女兒要上小學，我才又開始進入職場工作，在工作一段時間後，我接到銀行向法院申請強制扣薪的訊息，頓時真的不知該如何是好，當時身邊周遭的朋友及同事都鼓勵著我，要勇敢去面對自己的債務問題，於是當下就撥了電話到OK忠訓國際，請他們專業的債務管理師協助我處理債務的問題，而OK忠訓國際的債務管理師給予我許多建議，因為對於債務的處理，我實在不知該如何著手，決定委託他們成為我辦理更生的諮詢顧問，因為我已經多年未繳款，所以在OK忠訓國際的債務管理師幫我確認負債的總額後，才驚覺幾年沒繳的債務已經從原本的150萬爆增到600多萬，天啊!這對我而言簡直是天文數字，我這輩子有可能還得完這些債務嗎?真的有機會讓我重新來過嗎?就在我徬徨無助時，OK忠訓國際專業的債務管理師告訴我，不用擔心!他們一定會陪伴在我身旁協助我，請我放心好好的工作，而債務的問題就交給他們OK忠訓國際為我開啟希望之門，我決定向法院聲請更生。

感謝這條路上幫助過我的每個人

申請更生時心裡總是忐忑不安，一直在想法院真的會讓我聲請成功嗎?如果申請沒過我該怎麼辦?面對這龐大的債務又該如何是好?還好有身邊的朋友和同事們總是會給予我加油及鼓勵，憑藉著這份力量支撐著我，就這樣在複雜的心情下，一年的時間很快的就過去，2011年2月我終於收到法院的裁決確認書，我的聲請更生通過了!

向法院聲請通過後我的首年月付金僅12,000元，而後七年的月付金是13,200元，償還債務的期間共8年，我看著確定證明書，想到這一年來內心的煎熬實在無法言語，淚水瞬間潰堤不受控制的一直流下，長久以來讓我無法喘息的債務終於找到了解決的出口，在得知法院裁決的這一刻內心的激動和萬分的感謝不知要如何形容，除了感謝一直在身旁支持我的朋友及同事，我最想要感謝的是OK忠訓國際的專業服務與時時刻刻站在客戶立場設想的同理心，這一年來在辦理更生過程中他們的陪伴和專業親切的諮詢，給了我很多的支持和鼓勵，讓我能夠安心的繼續工作，透過他們的協助後，我真的覺得OK忠訓國際是一個很棒的團隊，如果當初沒有透過他們的協助，現在我的更生聲請可能還無法順利聲請成功，在此我真的由衷的感謝這一路上幫助過我的每一個人。

分享是付出的開始，助人是最終的到達

經過這次的更生成功OK忠訓國際的債務管理師鼓勵我站出來，和大家分享我的故事，幫助一些和我一樣曾經陷入債務困境中的朋友，面對債務這一路的辛苦我都知道而我也走過來了，也請你們一定要勇敢的站出來處理自己的債務問題，只要秉持堅持到底的信念，相信您也會和我一樣有更生成功的機會，順利擺脫債務的問題，這樣才能讓自己有重新來過的機會迎向嶄新人生。

OK忠訓國際 債務清理條例，生命勇者現身說法









不在乎天長地久，只在乎曾經擁有?或許是地上權住宅最好解釋，但有土斯有財卻是華人根深蒂固的傳統觀念，近來許多地上權住宅建案頻生糾紛，除了觀念糾葛外，還涉及政府不動產政策走向與相關法制、稅務設計等複雜問題，想購買地上權住宅建案的民眾，在購屋之前應該要好好的看清楚高雄市苓雅區身分證借款 、想明白這個地上權建案是不是符合自己的需求，可別只想著房價較便宜就買了下去！

建案糾紛頻發 台灣司法人權進步協會：政策明確才有可能實現居住正義

以臺北市某一知名使用權住宅案來看，繳交的地租近 9 萬元，但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳4千元，算下來地上權房子繳一年地租，等於是一般所有權房子繳22年的地價稅。且最大癥結點，是地租綁定公告地價，前年全國公告地價平均漲三成，光是臺北市漲幅就創下1994年來新高，讓原本資產本就不多，才去買地上權方式興建住宅的族群，大受打擊，每年都要繳比前一年高的地租，非常不合理。應該盡快改善這種地租的計算方式。

: 文 /劉桃園市大園區二胎 彥君

(1) 不能分割過戶的使用權住宅，無法直接向銀行貸款
此類型住宅，一般民眾買方不僅沒有土地所有權，也沒有房屋所有權，支付上千萬元買到的，不過是長達50至70年的房屋「使用權」。導致此類型地上權住宅不具土地價值，土地使用期限又受限，其價值認定本易起爭議，故銀行對消費者承貸的額度本來就較限縮，加上「不可分割過戶」的住宅沒有建物權狀，在形式上屬於債權「租賃權」的概念，因此對於銀行來說，無法作為抵押權的標的物。實務操作上，是由建商向銀行貸款後，建商再轉貸給客戶，通常產生的利率都會比較高，或是貸款成數較低。目前市場上可能要到百分2.8至百分之3，相較一般所有權案子可以貸款到百分1.6至百分2仍高出甚多，雖然可貸七成，但負擔卻加重不少。
(2) 移轉產權仍須透過建商
移轉、贈與、繼承手續麻煩。不能取得房屋所有權的使用權住宅，買房無法取得地政機關核發權狀，這類的房屋雖然宣稱可以交易，但因為建物所有權登記在建商名下，任何移轉、贈與和繼承等法律上行為都必須透過建商，無法如同一般不動產辦理相關地政登記。使用權住宅的類型，交屋後一般建商雖會給買方一張類似實體股票的使用憑證，前頁標明個案坐落位置、坪數等資料，後頁會列入移轉日期，移轉給誰，建商都要註記，但此在法律上僅能被列為一種債權證明。另外，如果建設公司倒閉了，相關不動產權利變更是否會無法進行，也是一大隱憂。
(3) 管委會設立產生爭議
建物所有權人才能成立管委會，而不可分割過戶的使用權 住宅，買方無法適用「公寓大廈管理條例」來成立管委會，等同失去依公寓大廈管理條例成立管委會的權利。實務上，地上權住宅住戶只能成立管理小組；但這種管理小組能否等同依公寓大廈管理條例成立之管委會甚有爭議，類似小組也有不具法律地位，不能依法點交社區的公共設施，經手社區公共財務的狀況。
(4) 地租負擔事先難以預期金額
租房子，房屋稅和地價稅等持有稅，就是由房東承擔，地上權住宅卻需先付房價，還要付房屋稅和地租等持有稅，因此買地上權房屋應把後面的成本也加起來計算，才知道有沒有買貴。現行使用權住宅買方雖無須每年繳交地價稅，卻須繳交所謂的「地租」給政府，由建商代收。現行地租算法依「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，其地租年息率係以申報地價百分之3.5至5計算，約為自用住宅稅率千分之2的17.5倍，負擔本就較自用住宅課徵地價稅為重。

二、現今地上權住宅變形彰化縣埔心鄉二胎
1996年，財政部國產署標出第一批作為地上權住宅的土地，都是可分割過戶的住宅。當時政府基於活化土地標售地上權，而地上權住宅因為有使用年限，價值會隨著時間臺東縣綠島鄉二胎 遞減，因此買方以自住為主，而非投機炒房價；再加上總價較低，可以讓收入有限一般民眾有房可住，理應是政府、消費者與建高雄市苓雅區信用貸款 商三贏的良善政策。但第一批可分割地上權施行後，由於國產署日後得自行向三處約390個個別戶收取地租（地上權住宅不必繳地價稅，但要繳租金），且期滿後由政府自行回收土地，在電腦資訊化尚不普及的年代深感不便，相關機關在2001年後將地上權建物標案改為不可分割，直接對口轉為開發商，以便政府不管收地租或是時間到期收回房屋，都只需面對一個開發商，不用面對許多民眾。然而政府部門僅以行政便利為思考的更動，卻衍生了無窮的後患。根據住戶擁有房屋所有權與否，又分為買家有房屋所有權的「地上權住宅」；跟另一種買家沒有房屋所有權，建物的所有權統一登記在建商的名下，而買方只有使用權的「使用權住宅」形式。簡單來說，對照前述地上權基本法律概念，此後國有土地之地上權建案，「使用權住宅」形式僅有開發商（建商）能成為地上權之權台東小額借款快速撥款 利人，一般購屋民眾取得僅為建商出售之建物內單位使用權，這也產生出諸多原始地上權所未設想到之法律問題，詳述如下：

一、地上權基本法律概念小額借款臺南市麻豆區
地上權在民法上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一種權利，所以被歸屬為「用益物權」。過去民法物權編中，地上權只有一種，民國99年2月3日公布修正之民法物權編，為了物盡其用，將地上權分為普通地上權與區分地上權兩種，由於篇幅所限，這裡要談的範圍只及於普通地上權。普通地上權依民法第832條規定：是指「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」依據這法條的定義，設定普通地上權的目的，限於在他人的土地上、下有建築物與其他工作物。自己沒有土地，藉著地上權的作用，卻可以在他人的土地上建造富麗堂皇的房屋。對許多建築業者來說，這當然是一個大好機會，但地上權是定有期限的，目前實務預定設定地上權期限多為50年，通常也需支付土地所有權人相關權利金，土地坐落的地段，層層精算，預估出設定嘉義縣中埔鄉青年創業貸款者 地上權人未來可以得到的好處，雖然權利金並不是設定地上權的法定要件，但天下沒有白吃午餐，也不會有佛性的地主，在六都許多公有土地都是以願出最高額權利金者作為簽訂設定地上權契約的對象，在契約自由的大原則下，自然沒有什麼不可以。享有地上權的權利人，除了支出權利金以外，還要負擔地租。地上權的存續期間與應繳納的地租，都是地上權的重要內容，簽訂契約的時候，都要列載在契約中。而地上權在民法上是不動產物權的一種。不動產物權「依法律行為取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」「前項行為，應以書面為之。」是民法第758條所規定。所以地上權的設定，除了要簽訂書面契約以外，還要由地政主管機關將書面記載的內容，登記在土地登記簿上，這才發生地上權設定的效力。另地上權設定以後，在漫長的存續期間內，地上權的土地價值發生變動，不問是向上提昇或者是往下調降，如果仍然照著原先約定的地租數額給付，對當事人的一方，顯然有欠公平！這時土地所有權人也好，地上權人也好，都可以依民法第835條之1的規定，跳出來請求法院對已登記的地租數額，作出增加或者減輕地租的裁判。如果登記的地上權期限50年到期後，土地所有權人堅持不再續約，地上權人花費巨大成本建造的房屋尚未達到使用年限，這時要求地上權人拆屋還地，並不符合社會成本。對於這困擾的問題，民法第840條定有解決的方法：也就是地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上的期間，請求土地所有人按該建築物的時價作補償。土地所有人拒絕地上權人補償的請求或於期間內不為確答者，地上權期間應酌量延長。地上權人不願延長，就不得請求補償。對於時價不能達成協議，當事人可以聲請法院裁定。土地所有人不願依裁定的時價補償，就得酌量延長地上權的期間。延長期間無法達成能協議，也可以請求法院斟酌建築物與土地使用的利益，用判決來決定。

三、徒法不足自行
台灣土地資源有限，為了避免大坪數國有土地被財團兼併，在不能標售的政策下，本質為土地使用權利之地上權住宅（以下均指包含使用權住宅之廣義地上權住宅）其實是政策上值得考量的方向，但地上權住宅應該放在政府住宅政策大方向一同去思考，當初民法修正用益物權之地上權相關條文，就已經考量過土地資源稀少，希望能促進物盡其用。但徒法不足自行，地上權住宅是否可行，涉及政府住宅政策大方向為何，究竟是鼓勵以租代買、國宅、地上權住宅或所有權住宅？需要提出一個具體方向。畢竟在現行不動產買賣、登記、稅制與金融機構貸款現況中，都是以「所有權」交易為基調所設計，在住宅政策不明確下，也難以期望以現行不動產交易制度由市場上自發的產生變革，在地上權住宅前述制度開始運作之初，政府主管單位實在應該要有一個完整的法制規劃，或可仿效住宅租賃專法訂立一個「使用權及地上權住宅法」或在定型化契約中加以規範，政策上最基本應該注重地上權住宅是供一般民眾居住之用，與商用不動產開發或工業區土地開發本質不同，應該在政府保有土地所有權情況下，可以讓一般民眾取得房屋之所有權（或區分所有權），政府機關不應該僅因考量收租麻煩與日後回收土地涉訟困難，即以契約或政策限制。簡言之，政府既視土地為日益稀少資源，將地上權住宅列為實現居住正義問題的途徑之一，中央和地方政府應對於地上權住宅制定一個完整配套，盡速推動「定型化契約範本」，並將地上權住宅納入「公寓大廈管理條例」內。且由於這類住宅的房屋所有權皆掛在開發商或建商名下，不得分割，開發商須負責向住戶收取持有稅，再轉交給政府；如今這筆代收來的稅金，被政府視為營業收入，還須繳納百分之5營業稅，可否減免，還無定案；此外，住戶如果耍賴不付地租，建物因登記在建商名下，需由建商補足差額繳交；不若一般房客租房不繳租金，房東可以依法要求房客搬遷，畢竟每個住戶皆有支付房價，無法收取地租時建商有無資格強制執行搬遷或收回均大有疑問？所以，另行修改稅制，避免業者鑽法律漏洞，損害消費者權益，才可能同時降低業者所承擔之法律與稅賦風險，以解決目前的亂象。因此，建議政府的政策需明確，才可將立法多年卻始終如空中樓閣之地上權建物真正市場化。否則，以現行非驢非馬的變形地上權住宅，想要實現居住正義，恐怕僅是望梅止渴了。

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官)
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